EL Group in English is
under construction.
Please visit us again soon.

מבוא

על פי הערכות מומחים, מדינת ישראל נמצאת באזור המועד להתרחשות של רעידות אדמה ואף מעריכים כי רעידה כזו, לכשתתרחש, עלולה להיות הרסנית. מתוך כך הוצאו הוראות מחמירות בנושא, בהיקשר לבניה, כבר בשנת 1975 והן ידועות כתקן 413, ומתןך כך מניחים כי כל המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 אכן עומדים בתקן זה. תכנית מתאר ארצית מס. 38 הידועה גם כתמ"א 38 הינה תכנית אשר באה לתת מענה לחיזוק ועמידות בפני רעידות אדמה לאותם מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980. מתוך הכרה בחשיבות הרבה של הנושא, קיבלה התכנית חיזוק על ידי חקיקה בכנסת הבאות להסדיר את החובות והזכויות של הבניה על פי תמ"א 38. להוראות תמ"א 38 – נוסח משולב

עיקרי התוכנית

כדי להקל על מימוש ביצוע החיזוקים, הוראות תמ"א 38 קובעות מספר תמריצים עיקריים למימושה ביניהם הרחבת הדירות הקיימות במבנה עד כדי 25 מטר רבוע. חדר זה יוכל לשמש כממ"ד ובנייתו תביא להשבחה משמעותית של הנכס. תמריץ נוסף הינו תוספת של קומת מגורים למבנה בדמות הקומות הקיימות. מכירת היחידות החדשות תביא את ההון הדרוש לכיסוי הוצאות החיזוק של המבנה, תוספת הבניה ליחידות הקיימות וכן שיפוץ המבנה בכללותו, כולל הוספת מעלית, חידוש המעטפת החיצונית, שיפוץ מבואת הכניסה, שיפוץ חדר המדרגות, תאורה, גינון ומקומות חניה.

השבחת הנכס על פי הוראות תמ"א 38 פטורה מתשלום היטל השבחה בגבה 90% מההיטל הרגיל. מתן שירותי הבניה לבעלי הדירות לפי תכנית החיזוק פטור ממע"מ. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח–2008* קובע כי העברת זכויות הבניה ליזם, בהקשר לביצוע הוראות תמ"א 38 פטורות ממס שבח ובלבד כי זכויות הבניה הוקנו בגין הוראות תמ"א 38 ובוצע חיזוק הבניין על פי הוראות החיזוק של תמ"א 38. בנושא אחר, החוק גם קובע שדרושה הסכמה של שני שליש בלבד מבעלי הנכסים בבניין כדי לבצע את עבודות החיזוק, והשיפוץ. יחד עם זאת, הניסיון בשטח מראה כי עדיף לקבל את הסכמתם של כל בעלי הנכסים כדי להמנע מעיקובים אפשריים בהליך הביצוע.

הרשות המקומית

במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות האפשריות של מימוש הזכויות שהוזכרו לעיל והעיצוב המחודש של המבנה המחוזק, על סביבת המגורים והשלכותיו האפשריות על העיצוב העירוני, אי לכך נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתו לעניין ההיתר, כפוף להוראות חוקי התכנון והבניה. בדרך זו שומרת התמ"א על האיזון בין הצורך לחזק את המבנים, להרחיב הדירות הקיימות ותוספת הבניה לבין הצורך בשמירה על המרקם העירוני. לצד הרצון לנצל את כל הזכויות המותרות על פי תמ"א 38 יש לזכור כי האישורים לחיזוק, לתוספת הבניה ולשיפוץ הבניין ניתנים על ידי הגורמים המוסמכים ברשות המקומית המונחים על פי החוק, בדיוק כפי שנהוג לגבי כל בניין חדש הנבנה בעיר. חברתנו תפעל ליד הגורמים המוסמכים לקבלת מלוא הזכויות המותרות. זהו גם האינטרס שלנו כבעלי דירות עתידיים בבניין.

היתרון של הדיירים

אין ספק שהוראות תמ"א 38 מאפשרות לדיירי הבניין שדרוג של רמת חייהם בדירה גדולה יותר, בבניין מחודש, בתוספת של מעלית וגינה ומעלה את ערכו הכספי של הנכס של כל אחד מבעלי הדירות בבניין בהשוואה לערכו לפני השידרוג. חשוב לזכור כי כל היתרונות הללו מוקנים ללא כל עלות לבעל הנכס, בתמורה להעברת זכויות הבנייה אלינו. לנו היכולת המקצועית והכספית, תוך מתן ערבויות בנקאיות מלאות, לביצוע עבודות הבניה וההשבחה לשביעות רצונם המלאה של הדיירים. היות ויש בהליך יישום הוראות תמ"א 38 היבטים עסקיים ומשפטיים מקובל כי הדיירים יעזרו בשירותיו של עורך דין במהלך המשא ומתן כשאת שכר טירחתו אנו מממנים.

על אף האמור לעיל קיימות הוראות שונות במסגרת כל עירייה, עידכונים עשויים לחול ויש להתעדכן לקראת המתן ההסכמה והביצוע.

שאלות נפוצות

red-id | רד אינטראקטיב